“Банк + судоисполнитель + оценщик + судья = отъём залога”. Работает ли в РК такая схема?

Давайте рассмотрим этот вопрос на конкретном примере.

Автор долго время не замечал саморегулируемые организации (СРО) Великой степи. А что в них может быть такого примечательного? Ну объединились судоисполнители, нотариусы, оценщики недвижимости и прочие шведы в свои палаты. Да ради Будды, пусть работают и делают хорошо то, что государство делает плохо. То есть защищают свои права от произвола госчиновников через свою же палату.

Однако на поверку оказалось, что некоторые саморегулируемые организации оказались слишком уж СРО. Такая иногда бывает странная форма организации, некая кантовская вещь в себе, существующая независимо от законодательства Республики Казахстан. Эдакий иезуитский орден.

Здесь члены палат, ассоциаций, союзов и объединений начнут активно оппонировать автору, мол, мы имеем Закон РК «О саморегулировании», и вообще мы чёткие пацаны.

Граждане, так за это никто и не спорит. Помнится, в журнале «Человек и закон» на предпоследней странице публиковались короткие заметки о загнивающем буржуазном мире.

И в одном из номеров рассказывалось о статье, вышедшей в столице некой южноамериканской страны, с заголовком «Половина наших торговцев – обманщики». В тот же день под окнами редакции собралась толпа разгневанных местных купцов, яростно требовавших опровержения.

В итоге на следующий день вышла новая статья под названием «Половина наших торговцев – честные люди». И на этот раз никто не протестовал.

Так вот, не имея желания мазать дёгтем ворота всех саморегулируемых организаций, расскажу о деятельности одной из них. А именно – Палате Оценщиков “Саморегулируемая организация Казахстанской ассоциации оценщиков” (ПО «СРО КАО»), базирующейся в Павлодаре. Ну и о павлодарском суде, конечно же, куда без биев.

Оцени нас, Ванюша, по-честному

Итак, некое карагандинское ТОО получило в банке кредит в 50% стоимости залога – собственного здания. Что является обычным банковским подходом, ибо рисковать – как бизнесмены – господа финансисты не желают.

Предприниматель после выплаты половины кредита и процентов за пользование оным, не смог его дальше обслуживать. Такое в бизнесе случается гораздо чаще, чем впариваемые нам истории успеха.

Банк, само собой, залог, то есть здание, забирает. По процедуре он обращается через суд к частному судебному исполнителю, тот – к оценщику, и затемЧСИ организовывает торги и реализует залог.

Однако и сейчас – уже перед торгами – здание почему-то оценивают только в половину рыночной стоимости. Причём оценку подгоняют под сумму непогашенного долга, и даже ниже первоначальной оценки на момент выдачи кредита!

Тогда здание оценили в 300 млн тенге, а выдали ТОО 148 млн тенге. Предприниматель выплатил 191 млн тенге основного долга и проценты, но остался должен банку… 165 миллионов.

Интересная банковская арифметика: 148-191=165.

То есть заёмщик, закрыв сумму в тенге полностью, тем не менее остался должен больше того, что брал. Такое, увы, возможно, если кредит берётся в долларах. Ведь только в нашей стране все расчёты предприниматель ведёт в тенге, но банк кредит может дать в долларах. И здесь предприниматель на курсовой разнице попадает в кабалу к банку.

Кстати, процент по долларовому кредиту предпринимателю банк выставлял под 14%, но в долларах. В итоге остаток долга банк забирает продажей здания, оценённого по стоимости того же остатка долга.

Положа руку на сердце, скажем прямо: банкам даже выгодно, чтобы бизнесмены разорялись. Ибо добрую половину кредита те всё равно погашают, а залог банкиры в итоге продают выше стоимости кредита. Лёгкие деньги.

К слову, у одного моего знакомого тоже была подобная ситуация. Его здание в Темиртау также оценили в копейки, и хотели забрать. Он привёл в банк человека, готового выложить за объект сумму, вдвое превышающую предпродажную оценку. Но их обоих послали по известному адресу.

Cui prodest? Cui bono? 

Здесь уместен риторический вопрос: «Как вы думаете, есть ли сговор/коммерческий интерес между судебными исполнителями, оценщиками, банками и судьями?». (Слышен гомерический смех читателей).

А между тем, агрессивная атмосфера взыскания долгов существует давно. Об этом порталу Orda.kz заявил профессор, международный эксперт по оценке имущества и почётный оценщик Казахстана Александр Калинин.

К слову, карагандинский предприниматель сделал самостоятельную оценку. И вот она показала, что реальная стоимость залога/здания в два раза выше, чем её сделал оценщик из Палаты. Но сама Палата оценщиков «Саморегулируемая организация Казахстанской ассоциации оценщиков», да и суд посчитали её ничтожной.

В итоге от ТОО на свет появилось исковое заявление в суд:

• Признать незаконным экспертное заключение за №50 от 10.10.2022 года, составленное экспертом Сидоровой И.А. (К слову, Сидорова, как эксперт, показала, что оценка правильная. А то, что и она, и оценщик – это члены одной и той же палаты, это значения для суда, видимо, не имеет. Ворон ворону глаз не выклюет?
• Обязать палату оценщиков привести в соответствие закону экспертное заключение №50 от 10.10.2022г. или вынести новое экспертное заключение с выводом о недостоверности отчёта №15 от 03.06.2022 года;

Но судья павлодарского СМЭС Ищанов А. Т. отказал предпринимателю в его требованиях. Павлодарский бий принял за истину в последней инстанции именно трактовку павлодарской же палаты Закона РК «Об оценочной деятельности в РК».

И не важно, что уполномоченный орган в лице министерства финансов считает, что трактовка палаты неверная. Да и филологическая экспертиза подтвердила точку зрения минфина. Но павлодарский СМЭС было уже не остановить.

Суд да дело

ТОО подало второй иск:

• о признании незаконными действий ПО «СРО КАО» по отказу в проведении стоимостной экспертизы; 
• о признании недостоверным и незаконным Отчёт об оценке недвижимого имущества №15 от «03» июня 2022 года; 
• о признании не соответствующим Закону РК «Об оценочной деятельности в РК» регламента проведения экспертизы отчётов об оценке ПО «Саморегулируемая организация Казахстанской ассоциации оценщиков», утверждённого экспертным советом ПО «СРО КАО» Решением №3 от 11.09.2023г. (Регламент – это внутренний документ палаты, который она не имеет права применять при экспертизе вместо правил и стандартов).

Интересный момент: у карагандинских оценщиков нет своей палаты, и они примкнули к павлодарской. И прошло уже два отдельных суда по месту дислокации ответчика. Где павлодарский судья СМЭС Ищанов А. Т. дважды в разных процессах отказывал карагандинскому предпринимателю в его требованиях.

А время идёт, и действующее здание могут отжать в любой момент.

Был подан третий иск на признание договора экспертизы незаконным на основании включения в договор незаконных же условий. Договор действительно не соответствует отраслевому законодательству – Закону РК «Об оценочной деятельности».

У предпринимателя есть договор с палатой, где указано, что она проводит экспертизу, в том числе, на основании своего внутреннего документа.

И вот уже скоро будет новый процесс в СМЭС. И кому, как вы думаете, распределила дело беспристрастная «автоматическая система»? Конечно же  – судье Ищанову.

Сразу на память приходит карагандинской областной суд, который имел весьма нежные отношения с «АрселорМиттал Темиртау». И только Верховный Суд раз за разом вставал на сторону закона, отменяя  постановления карагандинцев.

Поневоле возникают определённые параллели…

Подробнее об этих процессах с оценщиками и данной иезуитской практике расскажем в следующих статьях. А напоследок ещё мнение эксперта Александра Калинина.

А мы ждём начала третьего процесса, где оценщики опять будут утверждать неправое, а судьи закрывать глаза на фальсификацию доказательств.

Не пропустите, будет очень интересно.

Олег И. Гусев