Елімізде тұрғын үйге деген сұраныс жыл сайын артып келеді. Сұраныс көбейген сайын, сәйкесінше баға да өсіп отыр. Статистикаға назар аударсақ, соңғы бір жылда қолданыстағы пәтерлерді қайта сату бағасы 25,9%-ға, жаңа тұрғын үйлердің бағасы 17,7%-ға артты. Сарапшылар бағаның артуы тек сұранысқа байланысты емес екенін, оның басқа да себептері бар екенін айтады. Осы тұста Қазақстандағы тұрғын үй нарығы, оның бағасының өсу себептері, жыл соңына дейінгі болжам, сонымен бірге сатып алу кезінде ескеру керек дүниелер жайында материал дайындауды жөн көрдік.
Бір жылда баға қалай өзгерді?
Өткен жылғы қыркүйек пен биылғы қыркүйек аралығында қолданыстағы пәтерлерді қайта сату бағасы 25,9%-ға артса, жаңа тұрғын үйлердікі 17,7%-ға өсті.
Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, жаңадан салынған үйлер бағасының ең жоғары өсімі Ақтөбе қаласында (32,5%) тіркелген. Екінші орында – Қостанай (27%), үшінші орында 26,6%-бен Астана тұр. Ал ең аз өсім Павлодар (0,9%) мен Талдықорғанда (1,8%) тіркелді.
Сонымен бірге қолданыстағы пәтерлерді қайта сату нарығындағы баға өсімінің тізімін Қызылорда (45%) бастап тұр. Екінші орында 44,3%-бен Ақтөбе тұрса, Өскемен 40,4%-бен үшінші орында тұр. Басқа қалаларда жоғары, бірақ жоғарыда аты аталған аймақтармен салыстырсақ, баға өсімі төмендеу. Ал бағаның ең аз өсімі Түркістан (12,2%) мен Атырау қаласына (13,3%) тиесілі.
Жалпы төмендегі кестеге назар аударсақ, тұрғын үйдің ең көп өсімі биылғы наурыз-сәуір айларында қатты байқалған.
Мамандар оған себеп ретінде өткен жылдың соңындағы зейнетақы жиынтығының бір бөлігін алу, құрылыс жабдықтарының қымбаттауын айтады. Дегенмен жағдай қазір біраз тұрақталған. Қазақстан Риэлторлары бірлескен қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконің айтуынша, қазіргі нарықтағы ахуал мен бұған дейінгі екі айдағы жағдайдың еш айырмашылығы жоқ. Келісімшарттар стандартты режимде жүргізіліп жатыр.
«Осы орайда бағаның күрт көтерілуі мен өзгеруі байқалмады. Қазіргі кезде ел бойынша айына 33-36 мың келісімшарт жасалып келеді. Олар осы деңгейде 33-36 мың шамасында сақталуы мүмкін. Жаңадан енгізілген ипотекалық бағдарламалар өте шектеулі және қазіргі нарықтың үрдісіне айтарлықтай әсер етпейді. Егер жақын арада мемлекеттік органдар қолдау көрсету бағытында қадамдар жасамаса, нарықта елеулі өзгеріс болмайды», – деді Нина Лукьяненко.
Дегенмен қазіргі кездегі цнфляциялық процестерді көріп отырғаннан кейін, көпшілікті «Тұрғын үй бағасының арзандауы мүмкін бе?» дегендей сауал алаңдатып отыр. Сарапшы Айбар Олжайдың сөзінше, тұрғын үй бағасының өсу қарқыны баяулауы мүмкін, алайда оның арзандауы мүмкін емес.
«Бізде екі фактор бар: тұрғын үй бағасы қайта түсе ме және тұрғын үй бағасының өсу қарқыны. Жалпы көтерілген тұрғын үйдің бағасы қайта түспейді. Бірақ тұрғын үй бағасының өсу қарқыны баяулауы мүмкін. Бұны барлық сарапшы да айтып отыр. Қазір инфляциялық процестер өте жоғары. Азаматтардың қаражатының басым бөлігі азық-түлікке кетіп жатыр, өйткені олар қатты қымбаттауда. Сондықтан да адамдар үнемдеуге көшеді. Сол себепті де тұрғын үйге сұраныс қатты жоғары болмайды. Бұл тұрғын үй бағасының өсу қарқынының баяулауына әсер етуі мүмкін. Теңге инфляциясын көріп отырғаннан кейін, бір жыл бұрынғы бағаға қайтып келуі мүмкін емес», – деді ол.
Жалақы мен тұрғын үй бағасы арасындағы алшақтықты жою
Қазақстан тұрғын үйге қолжетімділікке қатысты әлемдік рейтиңде 112 елдің ішінде 44-орында тұр. Қолжетімділік индексі – 10,5. Бұл дегеніміз – еліміздегі баспананың орташа құны табысы орташа отбасының 10 жылдық жалақысына тең деген сөз. Рейтиңде көш бастап тұрған, мысалы Сауд Арабиясы, АҚШ секілді елдерде бұл көрсеткіш – 2,7 және 3,9-ға тең. Көріп отырғанымыздай, біздегі жалақының мөлшері мен тұрғын үй бағасының арасы жер мен көктей. Тұрғын үй нарығының сарапшысы Айбар Олжайдың айтуынша, халықтың төлем қабілетінің төмендігімен бірге тұрғын үй нарығындағы спекуляция да әсер етіп отыр.
«Тұрғын үйге қолжетімділік индексі – ресми орташа табыс және ресми орташа тұрғын үйдің бағасы арасындағы есептік көрсеткіш. Біздегі негізгі проблема – халықтың төлем қабілетінің төмендігі. Шынымен, халықтың табысы төмен. Тұрғын үй нарығында, әсіресе үлкен қалаларда алыпсатарлық өсім байқалып отыр. Оны табысы бар халықтың белгілі бір бөлігі қыздыратындықтан, халық осы спекуляциядан арыла алмай отыр. Спекуляция бастапқы тұрғын үй нарығында да, қайталама нарықта да қызып тұр. Сондықтан бұл ортақ статистикаға әсер етеді. Әсіресе, үлкен қалаларда осы алшақтық бірден көзге түседі», – деді ол.
Кейбір сарапшылар баспана қолжетімді болуы үшін аз пайызбен ипотекалық бағдарламалар керек екенін айтады. Алайда Айбар Олжайдың сөзінше, ипотека пайызының аз болуы мәселені шешпейді. Өйткені тұрғын үй бағасының өзі өте қымбат. «Келісімшарттардың 70-80 пайызы бастапқы ипотекалық бағдарламалардың көмегімен жүзеге асады. Ипотека – сұранысты қамтамасыз етіп отырған фактордың бірі. Өйткені азаматтардың төлем қабілеті төмен кезде оған ипотека да көмектесе алмайды. Себебі бізде тұрғын үй бағасының өзі өте қымбат. Ипотека пайызы да, алғашқы жарна да көп рөл ойнамайды. Мысалы, бөліп төлеуді 0 пайызбен беретін болса да, үйдің өз бағасы қымбат болғандықтан, ай сайын оны төлеп отыру қымбатқа шығады. Біздегі пәтерлердің бағасын 120 айға бөліп көріңіз, сонда пайызсыз-ақ ай сайынғы төлейтін төлемнің көп екенін көресіз»,- деп атап өтті сарапшы.
Сондықтан да ол бірінші кезекте жалақы мен тұрғын үй бағасы арасындағы алшақтықты жою үшін екі мәселеге назар аудару керегін, оның ішінде орташа жалақыны арттыру мәселесін шешу қажетттігін баса айтып өтті.
«Бұл алшақты теңестіру қиын, бірақ ең бірінші халықтың орташа табысын арттыру керек. Сосын инфляциялық процестерді белгілі бір қалыпқа түсіру қажет. Бізде тұрғын үй инвестициялық құрал болып саналады. Басқа инвестициялық құралдар, қаржылық инструменттер халық арасына әлі жете қойған жоқ. Сондықтан баспананы сатып алып, оны қайта сатудан басқа балама жоқ. Бұдан басқа баламаны тұрғын үй иелері көріп тұрған жоқ. Сол себепті пайдасы тұрғын үйді ұстағаннан да көп болатын инвестициялық құралдар пайда болып және екінші-үшінші тұрғын үйге салық көбейетін болса, онда оны сату да пайдасыз болып қалар еді»,-деді экономикалық сарапшы.
Орташа жалақыға қанша шаршы метр үй келеді?
Соңғы деректер бойынша, қазақстандықтар орташа жалақыға (орташа жалақы – 322,9 мың теңге) бастапқы тұрғын үйден 0,76 шаршы метр, ал қайталама нарықтан 0,68 шаршы метр ғана ала алады екен. Демек, азаматтар үшін баға қолжетімсіз. Осы тұста сала маманы Айбар Олжай цифрландыру процесін дамыту арқылы проблеманы шешуге болатынын айтады. Себебі қашықтан жұмыс істеуге мүмкіндік болған кезде, азаматтардың жұмыс іздеп, үлкен қалаларға ағылуы азаймақ.
«Баспана нарығында тұрақтылық орнауы тиіс. Ол үшін шын мәнінде мұқтаж азаматтардың табысын арттыру керек. Ал үлкен қалаларда қайта-қайта үй сала бергеннен проблема шешілмейді. Себебі урбанизация процесі күшейіп жатыр. Ол өзінің әлеуметтік қиындықтарын да әкелуде. Оған цифрландыру процесін одан әрі дамыту арқылы қол жеткізуге болады. Мысалы, қашықтан жұмыс істеуге көшетін болсақ, біраз проблеманы шеше алар едік. Ол үшін бүкіл Қазақстан 5G желісімен жабдықталса, біздегі арнайы жұмыстар онлайнға көшсе, кеңсеге шығудың, мәселен, Алматыға барудың қажеті жоқ болса, азаматтардың біраз бөлігін аймақтарға кері қайтаруға болады. Осы кезде бір шаршы метрде бірнеше адамның тұруы секілді мәселені шеше алар едік», – деді сарапшы.
Тұрғын үйдің көптеп салынуы баға мәселесін шеше ме?
Елімізде жоспар бойынша 2022-2025 жылдары 62 миллион шаршы метр тұрғын үй салынады. Бұл дегеніміз – жылына 20 миллион шаршы метр деген сөз. Дегенмен сарапшының айтуынша, бұл да бағаның арзандауына әсер ете алмайды.
«Иә, жылына 17-18 млн шаршы метр тұрғын үй салу өткен екі жылдың межесі болып келді. Сондықтан 20-ға жеткізу тіпті де проблема емес. Бірақ оның сапасына қалай әсер ететіні үлкен сұрақ болып қала береді. Өйткені осы 17-18 млн шаршы метрдің негізгі бөлігі азаматтардың өздері салатын жер үйлер. Сондықтан мемлекет тарапынан осы нарыққа қатты әсер жоқ екенін айтып кету керек. Сол себепті де 20 млн шаршы метр салу азаматтардың сұранысын қанағаттандырып, бағаның төмендеуіне мүмкіндік бермейді. Мемлекеттің алдына қойып отырған мақсатын орындауы мүмкін, бірақ үкімет бүкіл азаматтың тұрғын үй мәселесін өз мойнына ала алмайды», – деді Айбар Олжай.
Оның сөзінше, мемлекеттің саясаты көп жағдайда әлеуметтік әлсіз топтарды тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған.
«Мемлекеттің тұрғын үй саясатына қарасаңыз, әлеуметтік әлсіз топтарға жұмыс істейтін шаралар қабылданған. Оларға үй салып береді не ипотеканы төмен мөлшерлемемен береді. Ал қалған азаматтар өз жағдайларын өздері жасауы тиіс. Мемлекет барлық азаматтың тұрғын үй проблемасын шешіп бере алмайды, ол мүмкін де емес, әрі қазіргі ашық нарық жағдайында олай болмауға тиіс. Сондықтан әлеуметтік әлсіз топтар ғана, олардың барлығы емес, тек кезегі келгендердің сұранысы қанағаттандырылады. Осы себепті де баға төмендеп кетеді деп айтпас едім, өйткені ол үйлердің нарықтағы үлесі үлкен емес. Сол үшін де бағаның төмендеуіне әсер етпейді», – деді ол.
Қай кезде үй алған тиімді?
Жалпы «жылдың қай мезгілінде тұрғын үй сатып алған тиімді?» деген сауал көпшілікті алаңдататыны сөзсіз. Мамандар қаражат болса, жылдың қай мезгілі болса да тиімді екенін айтады. Дегенмен спикер Айбар Олжай тұрғын үй нарығында тыныштық орнайтын жаз мезгілі тиімдірек екенін айтып өтті.
«Бағадағы мезгілдік ауытқулар ірі қалаларда, оның өзінде 4-5 пайыз болатын шығар. Негізі бір мезгілде үй бағасы төмендеп, енді бір мезгілде қатты өсіп кетеді деп айтуға болмайды. Егер қолыңызда ақша болса, ешқандай уақытты күтпей, қазір алған дұрыс. Дегенмен меніңше, күз мезгілінде ірі қалаларда баспана қымбаттайды, өйткені студенттер, жұмысқа келушілер, үйді жалға алушылар саны көбейеді. Ал жаз кезінде тұрғын үй нарығында тыныштық орнайды, жағдайды пайдаланып, саудаласуға болады. Бірақ мұның бәрі жеке жағдайларға байланысты», – деді ол.
Қорытындылай келе, бұдан жыл соңына дейін тұрғын үй нарығында аса бір өзгеріс болмайтынын байқауға болады. Алайда сарапшылардың сөзіне сүйенсек, тұрғын үй бағасы арзандамайды, тек оның өсу қарқыны бәсеңдеуі мүмкін.
Дереккөз: inform.kz
