Кто должен отвечать за состояние общего имущества многоквартирного дома, на что жильцы могут рассчитывать от КСК, ОСИ и управляющих компаний и почему без инициативы самих собственников решить проблемы с ремонтом и содержанием дома невозможно? Эти вопросы обсудили в новом выпуске подкаста «Общественная среда».
Ведущая Жанар Ельшибекова поговорила с руководителем ГУ «Отдел жилищной инспекции города Караганды» Тамерланом Еркиновичем Абылкасымовым, заместителем акима района Әлихан Бөкейхан по вопросам ЖКХ Асылом Алтынбековичем Тулеубаевым и депутатами Карагандинского городского маслихата Александром Вячеславовичем Бочаровым и Бейбитом Каиржановичем Жумабековым.
Жанар Ельшибекова:
Говорить мы будем о ЖКХ. О новых правилах для КСК, ОСИ и жильцов. Тамерлан Еркинович, давайте начнём с изменений в законодательстве. Что сейчас собственник квартиры может требовать от ОСИ, КСК или управляющей компании? И что, в свою очередь, ему могут сказать: «Это не входит в наши полномочия» или «На это у нас нет средств»?
Тамерлан Абылкасымов:
Собственник отвечает не только за свою квартиру. Он отвечает и за общее имущество — это фасад, коридоры, подъезды, конструктивные элементы, подвальное помещение, крыша.
Очень часто жители считают, что акимат или жилищная инспекция должны организовать собрание, собрать жителей. Но в первую очередь сами жители должны собраться, провести первое собрание и определить, чего они хотят. Мы уже со своей стороны можем оказать методическую, правовую помощь.
В Караганде около трёх тысяч многоквартирных жилых домов. При таком количестве домов и нашем штате мы физически не можем уделить внимание каждому дому. Поэтому здесь в первую очередь должна быть инициатива самих жителей.
Жанар Ельшибекова:
Александр Вячеславович, к вам, как к депутату, наверное, тоже часто обращаются жители с такими вопросами?
Александр Бочаров:
Да, конечно. Жители обращаются к своему депутату. Ситуации бывают разные.
Есть люди, которые уже знают, что такое КСК, ОСИ, как переходить, как ведётся бухгалтерия. Есть дома, где вообще нет органа управления, и жители не понимают свою ответственность. Каждый раз ситуации разные.
Мне повезло, я представляю 12-й избирательный округ. Это Степной-1, 2, 3, 4, новые застройки в районе «Старой корзины». В целом там жители более ответственные, дома в основном новые, КСК либо управляющие компании есть.
Но есть проблемы, в основном связанные с передачей домов от застройщика.
Бейбит Жумабеков:
Много домов, где нет органа управления. И жители зачастую думают, что кто-то должен прийти и организовать им всё: акимат, депутат и так далее.
Первое — жители должны между собой договориться. То есть нужно собраться и решить этот вопрос.
Потому что дома стареют, и без органа управления невозможно собрать деньги, невозможно организовать какие-то ремонтные работы.
Мы можем со своей стороны организовать встречу, пригласить представителей местных исполнительных органов, полиции, КСК, которые готовы рассказать о своих услугах.
Но были случаи, когда жители даже на такие встречи не соглашались. Например, говорят: «Почему 50–60 тенге за квадратный метр? За что?». Даже не попробовав, не посмотрев, какие услуги будут оказываться.
Александр Бочаров:
Я хотел бы обратиться к жителям. Нужно понимать, что дом и его коммуникации — это ответственность собственников. Это тепло, горячая и холодная вода, электрические сети и так далее.
Нельзя рассчитывать, что город будет всё это постоянно ремонтировать и содержать.
Мы живём в рыночной экономике, и услуги стоят денег. Если жители платят пять-десять тенге за квадратный метр или 500–600 тенге с квартиры, нужно понимать, что за эти деньги управляющая компания не сможет выполнить большой объём работ.
То есть собственник должен либо сам тратить своё время на управление и содержание дома, либо платить деньги тому, кто будет этим заниматься.
Городской бюджет не сможет содержать все дома. Поэтому должна быть культура ответственности, культура отношения к своему общему имуществу.
Жанар Ельшибекова:
Очень много обращений от жителей связано с разбитыми дворами, протекающими крышами, аварийными подвалами. Часто люди говорят: «Мы обращались, но ничего не меняется». Почему так происходит?
Асыл Тулеубаев:
У нас в районе около 1100 домов. Четыре куратора, и на одного куратора приходится примерно 200–300 домов.
Физически невозможно охватить все дома. Идёт очень низкая инициатива со стороны жителей.
Чтобы принять решение, нужно собрать собрание. Должно быть больше половины, 51 процент.
Если, например, нужно распределить средства со счёта управляющей компании, необходим протокол решения более половины жителей. Без этого управляющая компания не может направить средства на определённые расходы.
Поэтому мы говорим жителям: соберитесь, посмотрите, сколько у вас денег, какие у вас проблемы и решите, куда в первую очередь эти деньги направить.
Бейбит Жумабеков:
Я думаю, со стороны местных исполнительных органов нужно больше показывать примеры организаций, компаний, которые работают на рынке: как они работают, как взаимодействуют с жителями.
Потому что жители часто спрашивают: «Дайте нам список КСК, чтобы мы могли посмотреть, сравнить».
Есть такое мнение, что некоторые КСК просто забирают дома, собирают деньги, а потом какие-то дома обслуживают, какие-то не обслуживают. Нужно показывать, что не все КСК работают одинаково.
Жанар Ельшибекова:
А может ли КСК отказаться от дома? Например, если дом проблемный, старый, жители мало платят?
Тамерлан Абылкасымов:
Да, такие случаи есть. Некоторые КСК могут отказаться брать дома, где есть проблемы: низкая платёжеспособность, старый жилой фонд и так далее.
В законодательстве предусмотрено назначение временной управляющей компании для домов, которые остались без органа управления. Но правила сейчас ещё разрабатываются. В чем есть риски?
К компаниям, которые будут назначаться, предъявляются определённые требования. Это наличие сертификатов от уполномоченных органов, обученных сотрудников, бухгалтерского учёта и так далее.
Есть организация в Астане, которая занимается обучением. Мы могли бы организовать обучение управляющих компаний в Караганде, но пока мало компаний в этом направлении участвуют.
Если управляющая компания не назначается акиматом, а выбирается самими жителями, она может представить свой проект, свой тариф, стоимость услуг. Здесь уже другие требования.
А если это открытый конкурс, то там уже требования по квалификации, сертификации. В конкурсе могут участвовать компании и из других регионов.
Но пока этот механизм ещё не работает. На сегодняшний день дома, которые остались без органа управления, имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.
Жанар Ельшибекова:
Давайте поговорим о деньгах и отчётности. Насколько собственник может контролировать, куда уходят его деньги? Может ли он потребовать отчёт?
Тамерлан Абылкасымов:
Всё зависит от формы управления.
В ОСИ председатель — это один из собственников квартиры. В Караганде 115 ОСИ, и, в принципе, отчёты они показывают своим соседям, так что там проблем нет.
КСК и управляющие компании тоже обязаны показывать отчёты. Жители сами могут определить периодичность: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно.
КСК собирает деньги на содержание дома, и эти деньги должны использоваться на предусмотренные законом цели. Управляющая компания — это уже коммерческая, частная организация, которая работает с целью получения прибыли.
Если управляющая компания не показывает отчётность, жители могут запросить конкретные расходы: сколько денег поступило, сколько квартир не платит, сколько средств ушло на заработную плату и так далее.
У нас были случаи, когда мы выезжали на место и помогали разрешить такие споры.
Если жители хотят больше контроля, они могут создать ревизионную комиссию из двух-трёх человек. Особенно если большинство жителей не хочет этим заниматься.
Жанар Ельшибекова:
А если ОСИ или КСК не работает? Что тогда может сделать акимат?
Тамерлан Абылкасымов:
В первую очередь мы проводим профилактическую работу, объясняем.
Если жители предоставляют доказательства в соответствии с Предпринимательским кодексом — переписку в чате, отсутствие отчётов, отсутствие информации в подъездах и так далее, — жилищная инспекция может принять меры.
После предупреждения, если серьёзное нарушение продолжается, может быть наложен штраф в размере 50 МРП.
Но мы стараемся работать в профилактическом направлении. Потому что штраф — это потом судебные разбирательства, это время сотрудников. Поэтому лучше решить вопрос профилактически.
Жанар Ельшибекова:
Александр Вячеславович, как правильно выбирать управляющую компанию? На что жителям нужно обращать внимание?
Александр Бочаров:
Сейчас профессиональное сообщество постепенно формируется и у нас в регионе. Компании знают наш жилой фонд.
Можно приглашать представителей сервисных компаний, КСК на собрания, чтобы они рассказывали о своих услугах.
Например, у меня дом примерно пятилетний. Мы прошли через КСК, через управление застройщика, потом рассматривали коммерческие предложения.
Компании показывали свой тариф, какие услуги входят. Всё подробно: парковка, двор, уборка снега и так далее.
Жители должны понимать, куда уходят деньги.
Наша сервисная компания работает уже три-четыре года. Я вижу чистый двор, освещение, чистую мусорную площадку, подъезды моются два раза в неделю.
Я понимаю, за что я плачу деньги.
Поэтому к сервисным компаниям пожелание одно: работайте так, чтобы у жителей не возникало вопросов.
Бейбит Жумабеков:
Я хотел бы добавить, что нужны какие-то общие критерии, требования к КСК.
Возможно, нужен стандартный договор, чтобы услуги и тарифы можно было сравнивать. Потому что разные компании предлагают разные пакеты услуг. И жители спрашивают: почему у одной компании при таком же тарифе подъезд убирается, а у другой нет?
Нужно, чтобы были какие-то общие минимальные требования, чтобы житель понимал, что он получает за свои деньги.
Особенно это касается домов, которые остались без органа управления. Здесь тоже нужны критерии, требования.
Тамерлан Абылкасымов:
Я думаю, что общие требования нужно устанавливать не только на уровне Караганды. Это, наверное, вопрос республиканского уровня.
Можно было бы совместно разработать модельные требования и предложить их на республиканском уровне.
Жанар Ельшибекова:
То есть получается, что многое зависит от самих собственников: от их активности, от того, насколько они готовы участвовать в управлении своим домом, контролировать средства и принимать решения.
Тамерлан Абылкасымов:
Да, конечно. Собственники должны понимать, что дом — это их собственность. Общее имущество тоже является их ответственностью.
Жанар Ельшибекова:
Спасибо за разговор. Это была «Общественная среда».
